Header image
header image 2
 
Verhalen van Nederlanders die naar Duitsland verhuisden
 

 
 

GRUNDBUCH

Inschrijving in het kadaster, het "Grundbuch"
De koper wordt echter pas eigenaar als de inschrijving in het "Grundbuch" (kadaster) een feit is. Het kadaster is een openbaar register (opstelling, samenstelling, lijst, overzicht) en wordt in principe op het verantwoordelijke kantongerecht bijgehouden. Het bevat alle voor het stuk grond belangrijke gegevens en de notaris is daarom wettelijk verplicht, voor het bekrachtigen van de koopovereenkomst, zich over de inhoud te informeren, De koper kan ook zelf van de inhoud in het "Grundbuch" op de hoogte stellen door een kopie van het "Grundbuch" op te vragen. Dat recht heeft iedereen, die een 'gerechtvaardigde interesse' heeft, in ieder geval een potentiële koper. Via het kadaster resp. de betreffende bladzijde uit het "Grundbuch" kan men bijvoorbeeld iets over de ligging en de grootte van het stuk grond aan de weet komen, maar ook of er zogenaamde "Grundschulden" en/of hypotheken op rusten. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd. Dit is de notaris verplicht ten aller tijde te doen. Vaak is de inschrijving van andere factoren afhankelijk: zo dient eerst de koopprijs bij de notaris in depot gestort worden, eventuele bestaande hypotheken moeten worden afgelost en/of de gemeente moet afzien van een wettelijke recht van eerste koop. Bovendien heeft het kadaster tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van het grondstuk trachten te bewerkstelligen.

Voor de uiteindelijke inschrijving in het kadaster is bovendien nodig:

· een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst. Deze wordt door de belastingdienst afgegeven na betaling van de overdrachtsbelasting.

· een 'geen-aanspraak-verklaring' van de gemeente of staat, waarin deze verklaart geen optie te hebben. Voor de aankoop van een stuk grond heeft u geen uitdrukkelijke vergunning van de staat nodig, wanneer u de nationaliteit van een van de lidstaten van de Europese Unie bezit.

"Auflassungsvormerkung", aantekening in het kadaster betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.
Om zich er tegen te beschermen dat voor de inschrijving in het kadaster een feit is en in de tussentijd de verkoper de eigendom aan een derde overdraagt of een schuldeiser van de verkoper het grondstuk executeert, kan de koper een aantekening betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht in het kadaster laten inschrijven. De verkoper zal hiermee in de koopovereenkomst instemmen. De notaris zal de aanvraag tot inschrijving van de aantekening direct na het opmaken van de notariële akte bij het kadastraal register indienen, direct na de aanvraag zal de aantekening worden ingeschreven. Met de inschrijving van de aantekening wordt de koper tegen verdere inschrijvingen beschermd. Die zijn dan tegenover de koper zonder gevolgen, zodat niemand meer in zijn nadeel het grondstuk kan executeren of vervreemden.